滨江&绿城再次联合摘牌，5个月前低密底价成交的未科，今日“翻身”

住在杭州网5月15日讯（记者 俞东辉）今日，杭州迎来首宗组合用地出让，地块位于未来科技城。根据规划，今日出让的两宗宅地容积率2和1.05将分别保留，相当于未来项目北侧部分容积率为2的普通住宅，南侧部分为容积率1.05的低密住宅。

本次土拍延续近期市场火热行情，地块竞价角逐激烈，最终历经86轮报价由滨江&绿城联合体以388558万元总价竞得，折合综合成交楼面价31644元/㎡，溢价率34.7%。

今日土拍主要有以下几点值得关注：

1、板块低密地价刷新：今日成交的组合用地由两宗地块组成，其中01地块容积率为2；03地块容积率为1.05。两宗地块起始楼面价分别为20000元/㎡及30348元/㎡。按照34.7%溢价率核算，最终成交楼面价依次为26940元/㎡、40879元/㎡。

此前，未来科技城板块低密宅地最高楼面价，为2020年出让的绿城・晓月澄庐地块，该地块容积率1.1，成交楼面价39786元/㎡。本次出让的03地块楼面价已明显超越该数值，刷新板块低密宅地地价纪录；而板块高层宅地楼面价天花板，依旧由元序地块以30129元/㎡保持。

值得一提的是，当前房企对低密地块的拿地意愿远高于普通高层宅地，本次出让为组合用地包含了两宗不同业态的宅地，不同的企业对两宗地块的价值判断会有不同判断和预期，03地块实际承载的溢价很大概率远高于01地块，在企业内部测算中，低密部分的实际楼面价可能高于上文提到的数值。

2、时隔仅半月 滨江绿城再度联手拿地：半个月前，绿城&滨江联合体竞得市北地块，刷新板块地价纪录，这也是两大本土房企首次携手拿地。时隔仅半月，两家杭州龙头房企再度联合摘牌，一定程度上预示了双方未来的合作发展方向。

随着滨江&绿城联合拿地模式常态化，依托两家企业在杭州的品牌影响力与较强的企业实力，后续也将给其他房企带来不小的出价压力。

3、板块低密市场竞争值得关注：本次成交的组合用地，与元序地块直线距离仅约1公里，但受限于文二西路、河道等阻隔，割裂感较强，二者区位价值存在明显差距。组合地块中的01地块难以撼动元序的市场地位。

反观低密赛道，03地块与东侧枫丹玫瑰园区位相近，核心价值逻辑高度趋同。枫丹玫瑰园由绿城以35000元/㎡底价摘得，楼面价低于本次03地块；开发主体上，前者为绿城独立操盘，后者则由滨江、绿城联合打造。

考虑到高端产品客群有限，两个项目势必会出现高度的客户重叠，后续是形成直接竞争格局，还是实现产品接力、错峰补位，仍值得持续观察。

成交地块区位图（来源：决策通）

地块详细解析

今日成交地块由两宗宅地组合而成，两宗地块均位于未来科技城五常湿地，合计出让面积80183㎡，建筑面积约12.3万㎡。

其中未来科技城单元YH090705-03地块位于南侧，出让面积39553㎡，容积率仅为1.05，建筑面积约41531㎡，起始楼面价为30348元/㎡，新建住宅大于(不包括)两联排，不得建别墅(含合院)；未来科技城单元YH090705-01地块位于北侧，出让面积40630㎡，容积率为2.0，建筑面积为81260㎡，起始楼面价为20000元/㎡。

地块东侧即为绿城·枫丹玫瑰园项目，规划建设28幢4F联排和5幢6F洋房。